Relacje pomiędzy sąsiadami, co do zasady powinny układać się poprawnie. Sąsiedzi powinno bowiem sobie wzajemnie pomagać oraz być wyczuleni na potrzeby i prośby drugiego człowieka. Niekiedy zdarza się jednak, że pomimo wielokrotnych napomnień o np. naprawienie odpływu w łazience lub dokonania innych stosownych napraw, sąsiad z góry nic sobie nie robi z naszych żądań i dalej zalewa nasze mieszkanie. Pytaniem pozostaje wtedy co robić? Niniejszy artykuł ma za zadanie odpowiedzieć pokrótce o sposobach działania z takim „niesfornym” sąsiadem.
Immisje – co to takiego?
Immisje w skrócie stanowią zachowania (działania lub zaniechania) powodujące zakłócenie, a nawet pozbawienie możliwości wykonywania uprawnień, w tym przede wszystkich tych właścicielskich na danej nieruchomości. W literaturze rozróżnia się immisje bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie stanowią celową, zazwyczaj fizyczną i zamierzoną przez sąsiada ingerencję w naszą nieruchomość np. bezpośrednie kierowanie przez sąsiada szkodliwych pyłów, ścieków lub innych substancji za pomocą różnych instalacji. Immisjami pośrednimi można zaś nazywać wszystkie działania lub zaniechania sąsiada, które związane są z wykonywaniem przez niego jego uprawnień względem jego nieruchomości, a których szkodliwe skutki – zaczynające się na nieruchomości sąsiada – przechodzą na naszą nieruchomość. Do immisji pośrednich dochodzi więc zazwyczaj w związku z naturalnym wykonywaniem prawa własności przez sąsiada i stanowią też one często „skutki uboczne” wykonywania przez naszego sąsiada jego uprawnień właścicielskich. Powszechnie immisje dzieli się także na immisje materialne i niematerialne. Do immisji pośrednich niematerialnych możemy zaliczyć np. emitowanie przez sąsiada z jego nieruchomości różnego rodzaju hałasów. Natomiast do katalogu immisji pośrednich materialnych można zaliczyć np. właśnie dokonywanie przez dłuższy czas i w sposób powtarzający się zalewania naszego mieszkania z nieruchomości (łazienki) sąsiada z góry. Warto wskazać, że oba wyżej wymienione przykłady immisji stanowią immisje pozytywne, polegające na przenikaniu, w przestrzeń naszej nieruchomości, czynników naruszających naszą własność lub inne nasze uprawnienia. Warto wskazać, że z przepisów prawa wynika, iż immisja pośrednia dokonywana przez sąsiada jest niedopuszczalna, co do zasady wyłącznie wtedy gdy przekracza przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Jakie narzędzia prawne posiadamy w związku z zalewaniem nas przez sąsiada?
Jeżeli zachowanie sąsiada – np. brak dokonania naprawy instalacji wodno-kanalizacyjnej w jego łazience – powoduje powstawanie wyżej wskazanych immisji pośrednich w postaci powtarzającego się przez dłuższy czas i ciągłego zalewania naszego mieszkania, prawo polskie daje nam możliwość skorzystania przede wszystkim z tzw. „roszczenia negatoryjnego”. Zgodnie z treścią tego uprawnienia: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. W dodatku zgodnie z polskim prawem przysługiwać nam mogą także inne alternatywne i/lub dodatkowe uprawnienia. Na przykład jeżeli w wyniku zalewania przez sąsiada naszego mieszkania powstała szkoda możemy żądać od sąsiada zapłaty na naszą rzecz odpowiedniej sumy odszkodowania. W niektórych przypadkach możemy również żądać od naszego sąsiada zadośćuczynienia.
Mając na uwadze powyższe warto zwrócić uwagę, że każda sprawa jest jednak inna. Przed podjęciem przez nas ewentualnych kroków prawnych przeciwko „niesfornemu” sąsiadowi warto więc zawsze zasięgnąć fachowej porady prawnej u profesjonalnego pełnomocnika (np. radcy prawnego). Pełnomocnik ten doradzi bowiem jaką strategię przyjąć w państwa sprawie oraz udzieli państwu wyczerpujących informacji prawnej.
Nasza Kancelaria udziela profesjonalnych i fachowych porad prawnych w sprawach cywilnych, w tym związanych z zalewaniem mieszkania przez sąsiadów. Zajmujemy się również sporządzaniem wezwań do zaprzestania naruszeń prawa własności, a także wnoszeniem do właściwych Sądu pozwów, apelacji i innych pism procesowych. Na życzenie Klienta podejmujemy się także jego reprezentacji przed Sądami oraz innymi urzędami. Serdecznie zapraszamy do kontaktu telefonicznego, stacjonarnego w siedzibie Naszej Kancelarii w Elblągu oraz przez komunikatory internetowe Skype lub Whatsapp!
Kancelaria ds. prawa sąsiedzkiego – tel.: +48 507 041 837.