Zniesienie współwłasności nieruchomości – pomoc prawna

Każdy współwłaściciel nieruchomości w częściach ułamkowych może co do zasady żądać zniesienia współwłasności, nawet jeżeli pozostali współwłaściciele nie chcą sprzedać ani podzielić nieruchomości.

Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej kwoty.

Jeżeli współwłaściciele są zgodni, mogą uniknąć wieloletniego sporu sądowego i uregulować sprawę w drodze umowy, przy czym przy nieruchomości konieczne jest zachowanie wymaganej prawem formy.

Jeżeli porozumienia nie ma, o sposobie zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd.

W takim postępowaniu znaczenie może mieć nie tylko wartość samej nieruchomości i wysokość udziałów, ale również poniesione nakłady, sposób korzystania z nieruchomości oraz wzajemne rozliczenia współwłaścicieli.

Poniżej wyjaśniamy, jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości i jakie rozwiązania może zastosować sąd.

Spis treści

1. Czym jest współwłasność nieruchomości?
2. Współwłasność ułamkowa a wspólność łączna
3. Kto może żądać zniesienia współwłasności?
4. Czy żądanie zniesienia współwłasności się przedawnia?
5. Czy można wyłączyć możliwość żądania zniesienia współwłasności?
6. Zniesienie współwłasności za zgodą wszystkich współwłaścicieli
7. Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
8. Podział fizyczny nieruchomości
9. Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi
10. Sprzedaż nieruchomości przez sąd
11. Jak ustala się spłaty i dopłaty?
12. Jak rozliczyć remonty, nakłady i korzystanie z nieruchomości?
13. Co z kredytem hipotecznym po zniesieniu współwłasności?
14. Współwłasność po rozwodzie lub dziedziczeniu
15. Co powinien zawierać wniosek do sądu?
16. Ile kosztuje sprawa o zniesienie współwłasności?
17. Pomoc prawna przy zniesieniu współwłasności
18. FAQ – praktyczne problemy współwłaścicieli

Czym jest współwłasność nieruchomości?

Współwłasność występuje wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Przedmiotem współwłasności może być między innymi mieszkanie, dom, działka, lokal użytkowy albo inna nieruchomość.

Sam fakt, że jeden ze współwłaścicieli faktycznie korzysta z konkretnej części domu lub działki, nie oznacza jeszcze, że ta część stanowi wyłącznie jego własność.

Do czasu prawnego zniesienia współwłasności każdemu współwłaścicielowi przysługuje udział w prawie własności całej rzeczy.

Współwłasność ułamkowa a wspólność łączna

Kodeks cywilny wyróżnia współwłasność w częściach ułamkowych oraz wspólność łączną.

Przy współwłasności ułamkowej udział każdego współwłaściciela określany jest odpowiednim ułamkiem, przykładowo 1/2, 1/3 albo 1/4.

Wspólność łączna jest natomiast związana z określonym stosunkiem prawnym i w czasie jej trwania udziały poszczególnych osób zasadniczo nie są określone w taki sposób jak przy zwykłej współwłasności ułamkowej.

Ma to istotne znaczenie, ponieważ przewidziane w art. 210 i następnych k.c. zasady zniesienia współwłasności dotyczą współwłasności w częściach ułamkowych.

Przykładowo podział majątku wspólnego małżonków po ustaniu wspólności majątkowej jest odrębnym postępowaniem, które omawiamy szerzej w materiale dotyczącym podziału majątku po rozwodzie.

Kto może żądać zniesienia współwłasności?

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Nie jest do tego konieczna zgoda pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że osoba posiadająca przykładowo 1/4 udziału w nieruchomości może wszcząć postępowanie nawet wtedy, gdy właściciele pozostałych 3/4 udziałów chcieliby utrzymać dotychczasowy stan.

Brak zgody pozostałych osób wpływa więc przede wszystkim na sposób przeprowadzenia postępowania, a nie na samo istnienie prawa do wystąpienia z żądaniem.

Czy żądanie zniesienia współwłasności się przedawnia?

Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Współwłaściciel może więc wystąpić z takim żądaniem również po wielu latach trwania współwłasności.

Nie oznacza to jednak, że upływ czasu jest obojętny dla wszystkich dodatkowych roszczeń pomiędzy współwłaścicielami.

Roszczenia dotyczące określonych należności pieniężnych, korzystania z rzeczy lub ponoszonych wydatków trzeba analizować oddzielnie również pod kątem zasad przedawnienia właściwych dla danego roszczenia.

Czy można wyłączyć możliwość żądania zniesienia współwłasności?

Współwłaściciele mogą czasowo wyłączyć uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 210 k.c. takie wyłączenie może nastąpić na okres nie dłuższy niż 5 lat.

W ostatnim roku przed upływem tego okresu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze okresy nieprzekraczające 5 lat.

Nie można więc skutecznie pozbawić współwłaściciela prawa do zniesienia współwłasności raz na zawsze.

Zniesienie współwłasności za zgodą wszystkich współwłaścicieli

Postępowanie sądowe nie jest konieczne, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zakończenia współwłasności.

Strony mogą przykładowo uzgodnić, że cała nieruchomość przypadnie jednej osobie w zamian za określoną spłatę na rzecz pozostałych.

Możliwe jest również uzgodnienie fizycznego podziału nieruchomości, jeżeli jest on prawnie i technicznie dopuszczalny.

Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość, umowne zniesienie współwłasności wymaga formy aktu notarialnego.

Porozumienie pozwala zwykle ograniczyć czas i koszty sporu oraz samodzielnie ustalić sposób wzajemnych rozliczeń.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?

Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności.

• podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli,
• przyznanie rzeczy jednemu albo niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli.

W postępowaniu sąd nie wybiera tych sposobów zupełnie dowolnie, ponieważ przepisy preferują w pierwszej kolejności podział rzeczy wspólnej, jeżeli jest on możliwy i dopuszczalny.

Podział fizyczny nieruchomości

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej.

Podział nie zostanie jednak przeprowadzony, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodowałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku działki konieczne może być między innymi ustalenie, czy możliwy jest prawidłowy podział geodezyjny i czy powstałe nieruchomości będą mogły zgodnie z prawem funkcjonować samodzielnie.

W przypadku budynku możliwe może być wydzielenie samodzielnych nieruchomości, ale wymaga to spełnienia właściwych warunków prawnych i technicznych.

Jeżeli wartości części otrzymywanych przez współwłaścicieli nie odpowiadają dokładnie wartości ich udziałów, różnice mogą zostać wyrównane poprzez dopłaty.

Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi

Jeżeli nieruchomości nie da się racjonalnie podzielić, sąd może przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli.

Osoba otrzymująca nieruchomość na wyłączną własność zostaje wtedy zasadniczo zobowiązana do dokonania odpowiednich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Przy wyborze osoby, której ma zostać przyznana rzecz, sąd może brać pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, w tym stanowiska stron oraz ich rzeczywiste możliwości dokonania wymaganych spłat.

Samo zamieszkiwanie w nieruchomości przez jednego współwłaściciela nie oznacza jeszcze, że sąd zawsze przyzna mu nieruchomość.

Sprzedaż nieruchomości przez sąd

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie może lub nie chce przejąć nieruchomości na zasadach ustalonych przez sąd, możliwe jest zarządzenie jej sprzedaży.

Sprzedaż następuje zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, a uzyskana suma jest następnie dzielona odpowiednio do udziałów współwłaścicieli z uwzględnieniem rozliczeń wynikających z postępowania.

Rozwiązanie to bywa ekonomicznie mniej korzystne niż dobrowolna sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku.

Z tego względu przed doprowadzeniem do sprzedaży sądowej warto rozważyć, czy współwłaściciele mogą porozumieć się co do wspólnej sprzedaży nieruchomości i podziału ceny.

Jak ustala się spłaty i dopłaty?

Spłaty i dopłaty służą wyrównaniu wartości praw przypadających poszczególnym współwłaścicielom.

Jeżeli strony nie są zgodne co do wartości nieruchomości, w postępowaniu sądowym często konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy.

Sąd określa wysokość spłat lub dopłat, termin i sposób ich uiszczenia, a w odpowiednich przypadkach również wysokość odsetek.

Jeżeli spłaty lub dopłaty zostaną rozłożone na raty, łączny okres ich spłaty nie może zgodnie z art. 212 § 3 k.c. przekraczać 10 lat.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może również odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Jak rozliczyć remonty, nakłady i korzystanie z nieruchomości?

W praktyce spór o zniesienie współwłasności często nie ogranicza się do pytania, kto otrzyma nieruchomość.

Jeden współwłaściciel może twierdzić, że przez wiele lat samodzielnie finansował remonty, podatki albo inne wydatki związane z nieruchomością.

Drugi może natomiast podnosić, że został faktycznie pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy wspólnej albo że jeden ze współwłaścicieli czerpał z niej korzyści ponad zakres wynikający z jego udziału.

Art. 618 k.p.c. przewiduje, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

W zależności od okoliczności mogą być więc rozliczane między innymi określone nakłady oraz roszczenia związane ze sposobem korzystania ze wspólnej nieruchomości.

Takie roszczenia warto zgłosić i odpowiednio udokumentować w toku postępowania o zniesienie współwłasności, ponieważ przepisy przewidują szczególne zasady ich dochodzenia w związku z tym postępowaniem.

Co z kredytem hipotecznym po zniesieniu współwłasności?

Zniesienie współwłasności nieruchomości nie oznacza automatycznie zwolnienia jednego z dotychczasowych kredytobiorców z zobowiązania wobec banku.

Prawo własności nieruchomości oraz osobista odpowiedzialność wynikająca z umowy kredytu to dwa odrębne zagadnienia.

Może więc dojść do sytuacji, w której po zniesieniu współwłasności tylko jedna osoba pozostanie właścicielem nieruchomości, ale wobec banku nadal odpowiedzialnych będzie kilku kredytobiorców.

Zmiana osób odpowiedzialnych z tytułu kredytu wymaga odpowiednich ustaleń z wierzycielem i nie następuje wyłącznie na podstawie postanowienia o zniesieniu współwłasności.

Współwłasność po rozwodzie lub dziedziczeniu

Współwłasność nieruchomości może powstać w bardzo różnych sytuacjach, dlatego przed wszczęciem postępowania trzeba ustalić jej źródło.

Jeżeli nieruchomość jest elementem niepodzielonego spadku, właściwym postępowaniem może być dział spadku, ewentualnie połączony ze zniesieniem współwłasności.

Jeżeli natomiast problem dotyczy majątku objętego wcześniej wspólnością majątkową małżeńską, zastosowanie mogą znaleźć zasady dotyczące podziału majątku wspólnego.

Dlatego nie każda sytuacja, w której kilka osób ma prawa do jednej nieruchomości, powinna być automatycznie prowadzona jako zwykłe postępowanie o zniesienie współwłasności.

Co powinien zawierać wniosek o zniesienie współwłasności?

Zgodnie z art. 617 k.p.c. we wniosku trzeba dokładnie określić rzecz, która ma ulec podziałowi, oraz przedstawić dowody prawa własności.

W przypadku nieruchomości należy więc prawidłowo ją oznaczyć oraz wskazać współwłaścicieli i przysługujące im udziały.

We wniosku warto również wskazać proponowany sposób zniesienia współwłasności.

Jeżeli w sprawie występują roszczenia dotyczące nakładów, wydatków lub korzystania z rzeczy, należy przeanalizować zasadność ich zgłoszenia w tym samym postępowaniu.

W sprawach tego rodzaju dokumentami mogą być między innymi odpis księgi wieczystej, dokumenty nabycia własności, faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów oraz materiały dotyczące wartości i sposobu korzystania z nieruchomości.

Ile kosztuje sprawa o zniesienie współwłasności?

Opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie 1000 zł.

Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł.

W toku sprawy mogą pojawić się dodatkowe wydatki, w szczególności związane z opinią biegłego rzeczoznawcy albo innymi dowodami wymagającymi poniesienia kosztów.

Całkowity koszt postępowania zależy więc między innymi od stopnia sporu pomiędzy współwłaścicielami, wartości nieruchomości oraz konieczności przeprowadzenia opinii biegłych.

Pomoc prawna w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości

Sprawa o zniesienie współwłasności wymaga często jednoczesnego ustalenia wartości nieruchomości, sposobu jej podziału oraz wzajemnych rozliczeń finansowych pomiędzy współwłaścicielami.

Przed złożeniem wniosku warto również przeanalizować, czy korzystniejszy jest podział fizyczny, przejęcie nieruchomości przez jedną ze stron, dobrowolna sprzedaż czy inny sposób zakończenia konfliktu.

Sprawy dotyczące współwłasności, prawa własności i rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami należą do szerszego obszaru prawa cywilnego.

Kancelaria może pomóc w analizie sytuacji prawnej nieruchomości, przygotowaniu wniosku, sformułowaniu roszczeń dotyczących nakładów i wzajemnych rozliczeń oraz reprezentacji przed sądem.